Недвижимость: покупка, продажа, приватизация - Елена Филиппова

Унтер-офицерская жена (та самая, гоголевская) сама себя взяла да и высекла. Более разумные судьи, опасаясь народного возмущения и — само собой — народных голодовок, признали, что нужно к дольщикам применять положение ФЗ «О правах потребителя». В самом законе намек на такое понимание имеется: в статье 4, пункте 8 указано, что в случае строительства «для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей», однако там же следом и плюха дегтя — «в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом». А он-то регулирует так, что лучше уж «права потребителя», от них толку больше. Он же с первой строки твердит нам об инвестициях граждан. Но откуда вообще вылезли эти инвестиционные идеи?

Застройщики, подрядчики, инвесторы

Инвесторы-дольщики возникли из самого сумбурного закона о долевом строительстве, где рассматривалось только само существование застройщиков, подрядчиков, заказчиков, но вопрос о том, кто, в какой форме и с какого этапа владеет долевой собственностью, оставался тайной, покрытой мраком. Толкование этого закона широко и многообразно. Кем является гражданин, заключивший договор долевого строительства? Одно время нашего дольщика упорно пытались признать застройщиком. И напрасно доказывать, что застройщиком еще во времена Булгакова назывались те самые «жучки», которые возводили постройки для последующей реализации! Может, конечно, кто-то из дольщиков и думает впоследствии квартирку продать, но он строит для себя, а не на продажу, и не десять квартир, а одну — какой же он, смешно сказать, застройщик?!

Если не застройщик — может, подрядчик? Нет, подрядчик — это тот, кто по договору подряда производит работы. Конечно, доведенные до отчаяния долгостроем граждане иногда согласны превратиться в строителей и собственноручно начать укладывать кирпич на кирпич, но какие из них подрядчики? Так, вынужденные строители.

Неразбериха с подрядчиками такова, что нередко отдельные виды строительства пытаются вовсе вывести из понятия долевого, поскольку если подрядчик вкладывает свои средства, а затем начинает распродажу незавершенного долгостроя идиотам, то хоть последние и вносят свои кровные доли, но вряд ли подрядчиков кунштюк можно назвать долевым строительством. И собственник тут бесспорно ясен — подрядчик.

Так может быть, собственник долевого строительства — заказчик? А кто у нас заказчик — участник долевого строительства или организатор долевого строительства, продающий доли участникам? О-ох!

В редакции Федерального закона 2006 года под застройщиком стали понимать «юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы», то есть любое юридическое лицо, занятое строительством. Увы! Один гражданин — дольщик, а если он член товарищества, организовавшего юридическое лицо для возведения проклятого дома, то это лицо… застройщик. Вот ведь какая головная боль!

С конечным продуктом долевого та же засада: под объектами долевого строительства закон понимает практически любые объекты недвижимости — хоть дом для дольщиков, хоть свечной заводик. Главное — доля и частные инвестиции. Есть эти составляющие — значит, долевое. В то же время, пока дом возводится, это доля неизвестно чего, собственностью она становится только после приемки постройки госкомиссией и регистрацией права собственности, что случается только с завершенными строительными объектами.

Обратившись к Закону «Об инвестиционной деятельности» (статья 7, пункт 3), узнаем следующее: «Незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг. В случае отказа инвестора (заказчика) от дальнейшего инвестирования проекта он обязан компенсировать затраты другим его участникам, если иное не предусмотрено договором (контрактом)», а в начале Закона (в пункте 1 статьи 2) сказано, что «субъектами инвестиционной деятельности являются инвесторы, заказчики, исполнители работ, пользователи объектов инвестиционной деятельности, а также поставщики, юридические лица (банковские, страховые и посреднические организации, инвестиционные биржи) и другие участники инвестиционного процесса».

Есть инвестиционный процесс? О, да. Вот отсюда-то и выросли граждане инвесторы. Правда, собственность (то самое долевое строительство, наш долгострой) им не принадлежит, точнее, принадлежит частично, поскольку «до момента передачи объекта недвижимости заказчику возникает право долевой собственности подрядчика, заказчика, инвестора и других участников инвестиционного процесса». Какие это доли? Как они определяются? Как юридически оформляется на них право собственности — ничего об этом закон не говорит, молчит наш закон.

И правда, определить эти доли сложнее, чем просто перечислить «участников инвестиционного процесса». Зато бедняг-граждан, которые сдуру ввязались в процесс, куда как проще обозвать инвесторами и лишить возможности получить хоть какие-то компенсации. Многие «инвесторы» до сих пор живут кто в своем гараже, кто в подъезде, кто у знакомых, а кто и в машине — недавно как раз такую машину с семьей-инвестором показывали в телепрограмме. Сидят себе инвесторы в стареньком «Москвиче», спят в нем, детей воспитывают там же, на работу из него выходят, еду готовят, умываются в инвестиционном тазике… Словом, какова экономика, таковы и инвесторы.

Моя чужая квартира

В своей книге про разного рода аферистов я приводила реальную историю из жизни обманутых дольщиков. Расскажу ее снова, в назидание тем, кто задумывается о долевом строительстве.

Мои друзья долго выбирали фирму, где бы квартиры стоили не слишком дорого, и к несчастью, нашли одну такую строительную компанию, где цены казались подарком небес. Причем их не смутило даже то, что деньги следовало вносить на стадии котлована. Веселый загорелый дядька, водивший их на «объект», оглядев заросли полыни и огороженную кривым забором площадку, сказал так:

— Через год, точно в первом квартале, будете вселяться. Золотых гор не обещаю, жилье у нас идет без отделки, но стены будут. Котлован будем рыть через две недели.

Друзья у меня интеллигентные, они привыкли людям верить. Заплатили половину стоимости будущего рая и стали ждать. Через две недели радостно сообщили мне, что котлован уже роют. На этом, собственно, радость и иссякла. Котлован вырыли, фундамент заложили, а стены почему-то так и остались в проекте. После двух месяцев терзаний они поехали «разбираться». Строительная контора была все там же, но вместо загорелого дядьки ходил какой-то понурый человек в каске, который на все вопросы уныло отвечал, что «вопрос решается». Сколько им удалось понять, вопрос был в деньгах. На котлован их хватило, а на возведение стен — увы. Унылый строитель объяснил, что будущие новоселы плохо вкладывают средства, не финансируют проект, приходится занимать у банков, а те требуют слишком высокий процент.

Еще через месяц мои друзья получили от фирмы заказное письмо с требованием срочно внести еще хотя бы 15 процентов суммы, в противном случае, сообщалось в послании, фирма имеет право расторгнуть отношения в одностороннем порядке согласно подписанному договору. Друзья охнули, еще раз перечли договор — и нашли набранный мелким шрифтом текст: в случае нежелания заказчика вносить средства на ведение строительных работ, договор считается расторгнутым, средства заказчику не возвращаются. После чтения этого пункта собрался семейный совет, на котором решали: вносить или не вносить. Слишком уж велика была сумма, уже выплаченная за котлован, чтобы рисковать ее безвозвратной потерей. И умные друзья повезли 15 процентов на возведение стен.

К концу года стены худо-бедно поднялись над пустырем. Даже появились признаки будущей крыши. Точно в обещанном первом квартале строители потребовали заплатить стоимость всей жилплощади. Водили даже на экскурсию. Изнутри здание было голым и страшным. Стены в квартирах были лишь снаружи. Внутри же зияла пустота. Друзья поинтересовались, а где же ванна, стульчак, краны и прочие необходимые для жилища предметы? На что им резонно ответили, что квартира идет без отделки, а это предполагает возведение внутренних стен, установку унитаза, кранов и прочих предметов роскоши за отдельную плату или самостоятельно.

Друзья предпочли второй вариант. И были правы. Их соседям установили и «лишние» стены, и сантехнику. Но в сетях не было тока, а в трубах воды. Мастера пообещали, что «вопрос решится через пару дней». Но и через два месяца в сданном объекте отсутствовали признаки электроэнергии и водоснабжения. Строители, исполнив свой гражданский долг, больше не появлялись. Друзья вынуждены были жить у родителей, потихоньку возводя внутриквартирные перегородки в новых хоромах. А потом пришло озарение. Озарение пришло в виде комиссии, которая ахнула, увидав на месте своего пятна под застройку готовый объект. Комиссия только и могла выдавить глубокомысленное: а что ж это такое тут стоит?