Кредитные истории - Евгений Рякин

Глава 8. Ипотека

А теперь хотелось бы поделиться кое-какими наблюдениями об ипотеке. На самом деле, для многих она является единственной возможностью получить собственное жилье. Ведь накопить несколько миллионов, чтобы обменять их на пятьдесят квадратных метров в газобетонной коробке, не всем под силу. Только ипотека дает реальный шанс приобрести квартиру, заплатив всего 10-20% от ее стоимости в качестве первоначального взноса. Поэтому с этой точки зрения ипотечный кредит является благом.

Но минусы российской ипотеки перевешивают единственный плюс, и я собираюсь без прикрас поделиться тем, с чем мы сталкиваемся каждый день. Конечно, я смотрю на ипотечное кредитование несколько однобоко, т.к. по природе своей деятельности мы в основном общаемся только с теми заемщиками, которые не могут расплатиться по ипотеке. Почти каждый день мы слышим печальные истории и том, как целые семьи оказываются на улице, как ипотека «съедает» все сбережения. Многих людей ипотека искорежила своей тяжестью, ведь, чтобы не потерять жилье, им приходилось кровь из носу, но платить ежемесячный платеж. Поэтому заемщики переступали через черту: занимали деньги у родных и близких - и не отдавали, шли на нарушения закона и т.д. Но это скорее исключение, чем правило. А я лучше расскажу, как обычно складываются дела у заемщиков, которые не могут выплатить долг по ипотеке.

Возьмем обычный случай. Семья из четырех человек хочет купить квартиру стоимостью 5 млн., рублей, они готовы платить за нее по 50 – 55 тысяч рублей в месяц. Им предлагают соответствующий «социальный» кредит под 12% годовых и они заключают с банком договор на двадцать лет. Я взял слово «социальный» в кавычки, потому что ипотека под 12% годовых настолько же социальна, как и кредитные карты под 120%. Позже я поясню, почему так говорю.

При получении кредита банк заставит заемщика заключить договор страхования. И тут нужно понимать, что страхование страхованию - рознь. Согласно статье 31 закона «Об ипотеке» залогодатель (заемщик) обязан страховать за свой счет заложенное имущество от рисков утраты и повреждения. Это делается для того, чтобы, в случае пожара, например, заемщик не остался одновременно и без жилья и с кредитом шее на двадцать лет вперед. Но, в это же время нельзя забывать, что согласно другой статье - 935 ГК РФ, обязанность страховать свою жизнь или здоровье не может быть возложена на гражданина по закону. То есть при заключении ипотечного договора заемщик должен застраховать только само жилье, а вот от страхования жизни и здоровья он вправе отказаться. Если заемщик очень переживает за свою жизнь, то пусть лучше застрахуется в обычной страховой компании, а не через банк. Однако слишком часто ипотечные заемщики к своей нелегкой кредитной ноше получают довесок в виде договора страхования жизни и здоровья.

Но вернемся к нашей семье, которая взяла ипотеку. Давайте проследим за первыми годами выплаты по ипотеке и для этого запишем данные в таблицу:

Срок

Сумма платежа

Проценты

Тело кредита

Страховка залога

1 год

660648

597775

62872

25000

2 год

660648

587694

72953

24355

3 год

660648

579521

81126

23954

4 год

660648

569232

91415

23501

5 год

660648

558596

102051

22996

Итого

3303240

2892818

410417

119806

Итого, за пять лет эта семья заплатит 3,42 миллиона рублей, но из них тело кредита погасится лишь на 410 тысяч. Зато почти 2,9 миллиона уйдет на проценты и около 120 тысяч на оплату страховки. Вот почему я говорю о том, что называть такую ипотеку социальной – это необдуманно, мягко говоря. Кроме того, мы еще не выяснили, что же случится с ипотекой, если у семьи вдруг исчезнет источник дохода – снизят зарплату у мужа, уволят жену или просто нагрянет финансовый кризис? А произойдет одна простая вещь – банк подаст в суд, выиграет его и обратит взыскание на предмет ипотеки, то есть на жилье должника. Никаких исключений не бывает, все происходит по этой схеме.

Не поверите, но некоторые заемщики рассчитывают на две вещи – они считают, что банк просто заберет квартиру в счет долга, а потом вернет все оплаченные деньги. Конечно, не все так думают, но есть люди, которые в это верят всеми фибрами души. Очень жаль, но всегда приходится разочаровывать людей.

Давайте поясню, почему заемщику не вернутся те или иные суммы.

Должнику не вернут проценты. Все уплаченные проценты по кредиту – это плата за пользование денежными средствами банка и вернуть эти деньги невозможно. Если возвратиться к нашему примеру с семьей, то выходит, что два миллиона девятьсот тысяч рублей они выбросили на воздух.

Тело кредита также вернуть невозможно, потому что это деньги банка, а не заемщика. Нельзя вернуть того, что человеку не принадлежит.

Первоначальный платеж – это вообще плата продавцу жилья по договору купли-продажи. Никакого отношения к просроченному кредитному договору эти деньги не имеют, и никто их возвращать не будет.

Материнский капитал, если он был потрачен на приобретение такой квартиры, тоже не будет возвращен.

Плата за страховку предмета залога. Ну, тут вы сами можете провести аналогию и сделать выводы.

То есть, если в течение нескольких месяцев заемщик не заплатит по ипотеке, то он должен распрощаться и с жильем и со всеми ранее уплаченными деньгами. Теперь к вопросу, что банк просто заберет квартиру и на этом успокоится. Здесь тоже выйдет совсем иная ситуация. Не берусь утверждать, что все, о чем я расскажу ниже, происходит в ста процентах случаев, но что часто – это точно.