Как создать и управлять ТСЖ - Сохранов Сергей

5. Членство в ТСЖ формирует сознание активных собственников, а значит, жильцы будут бережнее относиться к своему общему имуществу.

6. Грамотное управление ТСЖ позволит еще много лет не задумываться о капитальном ремонте, проводя вовремя работы по текущему ремонту. Принятие решения о переходе на специальный счет для накопления взносов на капитальный ремонт общего имущества позволит своевременно проводить ремонт, не дожидаясь своей очереди.

► Обратите внимание!

Если накопление средств на капитальный ремонт общего имущества производится на спецсчете , то:

• решения о проведении работ принимается на общем собрании собственников;

• решение можно принять в любое время по мере накопления средств (но не позднее сроков, установленных региональной программой для данного МКД);

• не требуется проводить конкурс по выбору подрядной организации;

• технический надзор может осуществлять ТСЖ.

7. Членство в ТСЖ позволяет перейти от решения проблем обеспечения жизнедеятельности дома к задачам улучшением качества и комфорта проживания. Чистый, благоустроенный подъезд, ухоженный двор должны стать результатом работы ТСЖ. Домофон и консьерж в подъезде, чистые лестницы, лифт с зеркалом, детская площадка и газон во дворе – все это сказывается не только на настроении жильцов, но и на стоимости квартир в доме.

8. Главное преимущество ТСЖ достигается при правильном выборе правления ТСЖ. Вы не только сами решаете, сколько средств будете тратить на содержание и ремонт общего имущества, но также можете быть уверены, что все эти средства пойдут на решение проблем именно вашего дома. Никто не может управлять МКД лучше собственников помещений, заинтересованных в надлежащей эксплуатации и сохранности общедомового имущества, знающих основные проблемы своего дома и осознанно принимающих ключевые решения о необходимости проведения ремонта ОИ, в том числе по источникам его финансирования.

Минусы ТСЖ

1. Создание ТСЖ требует определенных затрат, связанных:

• с подготовкой и проведением общего собрания собственников по смене способа управления;

• оплатой услуг нотариуса и пошлины при государственной регистрации юридического лица;

• изготовлением печати;

• открытием счета в банке;

• оплатой услуг по юридическому сопровождению процесса создания ТСЖ и расторжения договора управления с прежней УО (при необходимости).

2. Главной проблемой остается инертность и сопротивление самих собственников в доме. Иногда кажется, что терпение жителей МКД бесконечно. Вроде и платежи за ЖКУ неоправданно высокие, и УО плохо обслуживает дом, и добиться от нее даже ответов на обращения проблематично, но собственники все равно не принимают никакого решения для улучшения своей жизни.

3. Размер платежей после создания ТСЖ может остаться прежним или даже увеличиться. Для многих именно этот пункт является причиной отрицательного отношения к этому способу управления. Но нужно понимать, что обязательные коммунальные платежи в ТСЖ точно такие же, что и в среднем по вашему муниципальному образованию. Другое дело, если жильцы сами принимают решение «скинуться» на благоустройство или другие цели (устройство парковки, установка домофонов или найме консьержа), это выливается в небольшие затраты. Однако бывают случаи, что у кого-то из жильцов появляется желание, например, облицевать подъезд мрамором. Ну, можно, конечно, внести такой вопрос в повестку дня общего собрания членов ТСЖ, но собственники вряд ли поддержат такую инициативу… Должно пройти какое-то время (индивидуально для каждого дома), чтобы собственники оценили, насколько улучшилось качество их проживания.

4. Если кто-то из жильцов не хочет платить обязательные платежи, взыскать с него долги можно только через суд. На это могут уйти годы, и все это время образуются выпадающие доходы, которые могли бы пойти на нужды дома. К тому же есть определенная категория собственников, у которых квартира – единственное жилье, нет легального дохода или он слишком мал, чтобы взыскать с него долг даже при наличии судебного решения. В этом случае одним из важных направлений деятельности ТСЖ становится разъяснительная работа. Да и общественное порицание никто не отменял.

5. Несовершенство федерального жилищного законодательства также не способствует процессу создания ТСЖ в МКД.

Например, огромный объем информации, которую надо внести в ГИС ЖКХ, сверхнормативная разница, образующаяся при покупке коммунальных ресурсов на содержание ОИ, которую нельзя предъявить жителям, в то же время у ТСЖ нет прибыли, из которой ее можно погасить.

Штрафы, которые могут быть наложены на ТСЖ контролирующими органами, сопоставимы с размером штрафов для УО. Только ТСЖ – это некоммерческая, социально направленная организация. Она работает, как правило, на одном доме. Поступления от жителей покрыть все нужды дома не всегда могут, а предложение повысить плату часто встречает отторжение. Особенно это касается домов, в которых ТСЖ работают недавно и собственники еще не прониклись мыслью, что такой способ управления им выгоден.

Многоквартирный жилой дом 1998 г. постройки, 9 этажей, 3 подъезда, 108 квартир, общей площадью 5804,3 кв.м.

ТСЖ существует с 2008 г . За 10 лет с момента сдачи дома в эксплуатацию состояние дома существенно ухудшилось, так как управляющая компания не прикладывала достаточных усилий для поддержания общего имущества собственников в надлежащем состоянии.

ТСЖ работает самостоятельно как юридическое лицо и с теми же финансовыми возможностями, что и прежняя УО, но за это время общее имущество приведено в нормативное состояние.

Например, в 2017—2018 гг. были проведены следующие работы:

• ремонт лифтовых помещений;

• замена деревянных дверей на железные на входе в подвал дома;

• замена почтовых ящиков (средства 1 строки);

• ремонт подъездов (средства 1 строки);

• проведена полная ревизия электрических коммуникаций и текущий ремонт (подвал, технический этаж, поэтажные электрощитки).

За средства, накопленные на спецсчете (владелец – ТСЖ), выполнены:

• капремонт системы ХВС и ГВС (2017);

• капремонт отмостки дома (2018).

Многоквартирный жилой дом постройки 1984 г. (панельный, кровля мягкая плоская), 9 этажей, 9 подъездов, 302 квартиры, площадь всех жилых помещений 17 636, кв. м.

Долгое время находился под управлением ЖЭУ. Дом строился как муниципальное жилье, поэтому большинство жителей уже при заселении друг друга знали, так как работали на одном предприятии, часть жителей получили квартиры по расселению, а также есть и другие категории.

После создания ТСН была проведена большая работа по приведению ОИ дома в нормативное состояние. За последние 3 года выполнены следующие работы:

1) в 2016 г. – замена труб системы горячего водоснабжения в подвале на полипропиленовые с установкой запорной арматуры на каждый стояк;

2) в 2017 г.:

– ревизия поэтажных электрощитков с заменой проводов, пакетных переключателей,

– замена запорной арматуры на стояках холодного водоснабжения и отопления в подвале,

– согласована и установлена новая контейнерная площадка для мусора,

– заменены решетки и дверцы на слуховые окна в подвале;

3) в 2017—2018 гг. (переходящие работы):

– произведена замена двух выпусков канализации из подвала до колодцев,

– закуплено сварочное оборудование и баллоны, газонокосилка, компрессор для промывки и опрессовки, снегоуборочная машина, другое оборудования,