Истории успеха учеников Богатого Папы - Роберт Кийосаки
Шрифт:
Интервал:
Закладка:
Первым делом я налег на учебу. Я записался на семинар «Investing 101», где таких же, как я, «чайников» обучали азам инвестирования. За каждое занятие по выходным я платил по 60 долларов, и эти деньги были потрачены не зря. Я получил общее представление об инвестициях, а также узнал много полезного о ремонтных работах. В программу входили экскурсии, в ходе которых нам показывали дома до и после ремонта. Нам предоставили полную информацию о стоимости каждого вида ремонтных работ: Перестилки полов, замены труб, перекрытия крыши, сухой кладки стен и так далее. Полезность этих занятий трудно переоценить: они обеспечили слушателей солидной базой для расчета общей суммы издержек.
— Следующим шагом стало составление бизнес-плана. Я определил объем необходимого мне положительного денежного потока, поставив перед собой цель получать с каждой единицы недвижимости как минимум 150 долларов в месяц после уплаты налогов.
— Затем я очертил территорию, на которой собирался искать недвижимость, по возможности ограничив ее получасом езды от своего дома.
— Сделав это, я навел справки об арендной плате, чтобы примерно определить цены на недвижимость, аналогичную той, которая меня интересовала.
— После этого я занялся расспросами о процентных ставках на ипотечные кредиты и размерах налогов на недвижимость в этом районе. Кроме того, меня интересовали взносы в ассоциацию инвесторов, страховые издержки и тарифы на водоснабжение и канализацию.
— Я подсчитал общую сумму всех расходов, связанных с владением интересовавшей меня недвижимостью, и сделал эту цифру базовым показателем. Оказалось, что моя потенциальная недвижимость требовала 700 долларов для покрытия всех расходов, и поэтому мне следовало выяснить, поддержит ли рынок квартирную плату в размере 850–900 долларов в месяц.
— Я занялся поиском недвижимости в пределах 50–70 тысяч долларов, чтобы выплаты по закладной составили от 400 до 500 долларов в месяц.
Такую недвижимость следовало искать среди банковского конфиската. С этой целью я посетил сайты Министерства жилищного строительства и городского развития, а также Управления по делам ветеранов. (Со временем я обнаружил, что в списке дел, назначенных к слушанию в местном суде, где указаны все дела по лишению прав на выкуп собственности, можно найти более полную информацию.)
Я приобрел три конфискованных одноквартирных дома в Пенсильвании под залог нашего собственного дома и денег от продажи акций. (Я знаю, что многие люди используют дом в качестве залога, чтобы погасить долги, купить яхту или что-нибудь еще, не относящееся к активам. Мы погасили большую часть своих долгов, и поэтому наш кредитный лимит был почти не ограничен. Контроль за долгами расширяет возможности использования заемных средств.) Во всех заключенных мной на сегодняшний день сделках цену продавца удавалось сбить примерно на 10 процентов. Вот раскладки нескольких сделок с этими домами:
Покупная цена 89 тысяч долларов
Капитал, вложенный в собственность
Первый взнос $9000
Расходы на оформление, оплаченные мной $1800
Расходы на ремонт и реконструкцию, оплаченные мной $3500
Итого $14 300
Анализ ежемесячного денежного потока
Рентный доход $1075
Ежемесячные расходы:
— Налоги (на имущество) и страховка $325
— Ремонт и эксплуатация $0
— Резерв $0
— Комиссия за управление $0
— Погашение кредита (на 30 лет под 8 %) $575
Итого $900
Чистый месячный доход $175
Прибыль на вложенный капитал
Годовой доход ($175 × 12): $2100
÷
Капитал, вложенный в собственность $14 300
Прибыль на вложенный капитал: 14,6 %
На сегодняшний день эта собственность оценивается в 123 тысячи долларов.
Покупная цена 120 тысяч долларов
Капитал, вложенный в собственность
Первый взнос $12 000
Расходы на оформление, оплаченные мной $2400
Расходы на ремонт и реконструкцию, оплаченные мной $1200
Итого $15 600
Анализ ежемесячного денежного потока
Рентный доход $1450
Ежемесячные расходы:
— Налоги (на имущество) и страховка $432
— Ремонт и эксплуатация $0
— Резерв $0
— Комиссия за управление $0
— Погашение кредита (на 30 лет под 8 %) $807
Итого $1239
Чистый месячный доход $211
Прибыль на вложенный капитал
Годовой доход ($211 × 12): $2532
÷
Капитал, вложенный в собственность $15 600
Прибыль на вложенный капитал: 16,2 %
На сегодняшний день эта собственность оценивается в 156 тысяч долларов.
Признаюсь, я тоже делал ошибки. Они были связаны главным образом с отклонением от бизнес-плана. Один из объектов, одноквартирный дом, до которого было несколько часов езды, оказался настоящей развалюхой. Пользоваться можно было только кухней — и то если крепко зажмурить глаза, чтобы не видеть насквозь проржавевших металлических шкафчиков. Я рассчитывал купить его за 40 тысяч долларов и продать за 60 тысяч долларов. Однако этот фантастический сценарий имел мало общего с реальностью, потому что я игнорировал фактор рынка. Мне следовало сразу же продать его за 45 тысяч долларов, но я этого не сделал.
Через год на кухню по-прежнему было больно смотреть, а дом все еще оставался моим. Потратив три месяца и 5 тысяч долларов на ремонт кухни и ванной, я все-таки продал его за 72 тысячи долларов. Но так как я продержал его слишком долго, то налоги на недвижимость «сожрали» столько денег, что мне еле-еле удалось вернуть свои вложения.
Однако мир недвижимости очень великодушен; он всегда готов предоставить вам еще один шанс.
Новый подходОсенью 2001 года я подал заявление на увольнение из «QVC», чтобы радикальным образом изменить свою карьеру. Уверенность, которую я обрел, покупая недвижимость, помогла мне устроиться в крупнейшую риэлтерскую фирму страны. В качестве брокера по недвижимости я теперь заключаю многомиллионные сделки для индивидуальных клиентов и компаний. Самое интересное заключается в том, что меня взяли на работу, несмотря на отсутствие специального образования, так как я продемонстрировал отличное знание инвестиционного рынка и профессиональное понимание инвестиционной политики.
Честно говоря, все мои знакомые, за исключением Сью, посчитали меня сумасшедшим. Как я мог бросить такое теплое место ради того, чтобы работать на себя, причем не где-нибудь, а в сфере недвижимости? Мне было трудно объяснить, что прежняя работа потеряла для меня всякий интерес. В конце концов, какая разница, где мне сидеть и смотреть на экран монитора?
