Русская модель управления и эксплуатации недвижимости - Компанеец Екатерина Евгеньевна

Вода, заполняющая поры, может замёрзнуть, увеличиться в объёме и «порвать» бетон. Ведь садоводы-огородники в курсе, что на зиму нужно из бочки воду сливать? Эти простые законы физики действуют и для пористого, насыщенного водой бетона.

Вода, кислота и щелочи также влияют на арматуру. Арматура тоже корродирует, уменьшаются рабочие диаметры арматуры, и общая несущая способность конструкции стремится к нулю.

А здесь следует отметить, что нормативные сроки службы зданий – 100—150 лет.

Вода – зло для бетона.

Да, существует бетон для гидротехнических сооружений с лучшими характеристиками по водонепроницаемости. Но остальные сооружения, в которых мы живём и работаем, не относятся к гидротехническим.

6. Купи себе завод

Во времена, когда я занималась проектированием, случалось много чудес и интересных историй.

Идея.

Парень решил, что будет делать мебель на заказ. И купил полуразрушенное здание завода. После покупки пришёл в проектную организацию с запросом «спроектируйте мне мебельное производство!».

И вот мы начали с обследования, расчётов и проработки технологических процессов.

В общем, как начали, так и закончили.

Стоит, наверное, сделать небольшое отступление и сказать, что несущая способность фундаментов зависит не только от их размеров, но и от грунтов, на которых они стоят, и от того, сколько им уже лет.

А грунты – это, как бы помягче сказать, вещь неизменная, вы не можете 10 000 000 тонн плохого грунта увезти и привезти то, что «хорошее».

Если грунт плохой, значит, само «тело фундамента» должно быть мощнее и сложнее, особенно если планируется не просто дом, а производство.

Это был как раз тот случай.

Второй этаж там надстроить ни при каких условиях не получалось именно из-за грунтовых условий. А одного этажа для размещения производства и склада материалов было недостаточно.

Вернее, даже не так.

Я забыла главную фразу!

ВОЗМОЖНО ВСЁ! ВОПРОС ЦЕНЫ.

Так вот. Настроить этаж получалось, только при этом нужно было такие фундаменты сваять, такое усиление сделать, что при разговоре о таких деньгах бизнесмен покрывался лёгкой испариной.

И вот из состояния «я хочу делать мебель» человек медленно переходит в состояние «я хочу продать это обратно», видя в расчётах сваю диаметром около полутора метров.

Как и многие другие ситуации, ничего этого не произошло бы, если бы человек сначала определился, что хочет, проанализировал вместе с экспертом ситуацию, сделал примерный расчёт и только потом принял решение относительно того, насколько этот остаток советского прошлого подходит для реконструкции.

Совет: проверяй, что покупаешь. Сначала определись с идеей, потом приступай к проверке гипотезы. И уже потом начинай реализацию, если все звёзды сошлись.

7. Купи себе офис для серверов

История, аналогичная заводу. Но для обывателя покажется, что это совсем другая история, ведь человек не планировал надстроить этаж.

Он купил здание, в котором планировал разместить офис своей ИТ-компании и сервера.

Как известно, все дополнительные нагрузки надо учесть. Помните, если вы собираетесь что-то тяжёлое хранить и размещать в здании – это нужно учесть.

Он этого не знал и столкнулся с дороговизной обследования. Из-за технических особенностей здания обследование его конструкций и определение несущей способности стоило дорого. Усиление тоже стоило бы дорого с вероятностью 100%.

Он был категорически с этим не согласен, деньги тратить не хотел и задавал всего один вопрос: «Что мне делать? Ведь я уже купил!»

Его проблема не была проблемой – это была задача, решение которой просто стоило тех денег, на которые он не рассчитывал.

И так всегда.

Сначала считай – потом покупай.

Совет: «не нужно было покупать».

Нужно было сначала выяснить, что и сколько стоит, а потом уже решить, готов ты к этому или нет.

Я не знаю, как это комментировать, это как будто вы наскребли денег на Porshe, а потом поняли, что есть транспортный налог.

В любом деле нужно сначала определить все затраты и сложности, а потом приступать к реализации проекта, закладывая сверху ещё 10—15%.

Разве нет?

Поэтому если вы сейчас в лице бизнесмена, который хочет что-то реконструировать, или в лице человека, который готов купить что-то на «вторичке», – проверьте, что вы покупаете и как вы хотите использовать эту покупку.

8. Рояль, который изменил всё (работникам культуры посвящается)

Всё-таки жизнь уже не один раз доказала, что эксплуатировать объекты недвижимости могут только профессионалы.

Это только сначала кажется, что построил и забыл.

На самом деле, в течение всего срока жизни объект меняется, на него воздействуют окружающая среда и хотелки собственников к изменениям.

Одним из объектов обследования была музыкальная школа. Здание было старое, деревянное, двухэтажное.

Жалоба была на «просевшие» полы. И, кстати, жаловались они не потому, что заподозрили неладное и страшное с несущими конструкциями, а потому что уборщице неудобно было полы мыть. Вода в угол стекала в процессе уборки.

Простая до жути история.

Они решили класс фортепиано перенести с первого этажа на второй (вот зачем?), а гитаристов и баянистов – на первый отправить.

Ну раз решили, значит, решили и понесли рояли на второй этаж.

Не будем отвлекаться и рассказывать о том, что для деревянной постройки рояль – это тяжёлый зверь и ему в целом на втором этаже не место и те, кто эту старую деревянную школу строили, знали об этом. А те, кто стал её эксплуатировать, забыли…

Самое страшное случилось при переезде. Не лез рояль на второй этаж. Они подрубили несущую балку перекрытия более чем на 30% сечения. Это критично. Это близко к обрушению, это опасно.

Иллюстрация: М. В. Шевелева

Восстановление деревянных конструкций и наращивание утраченного сечения – это сложно.

Это то, что нужно знать про эксплуатацию.

Никто не пострадал.

Но музыкальные работники не должны заниматься эксплуатацией. Ни при каких условиях они не должны принимать решение о том, что и где можно подрубить.

Совет: при перемещении тяжёлых «предметов» внутри помещения нужно учитывать, что некоторые части помещения на это рассчитаны, а некоторые – нет.

При принятии решения об удалении части несущих конструкций нужно спросить совета у профессионала. Если нет понимания о том, несущая эта конструкция или нет, тоже надо спросить профессионала.

9. Общеобразовательная школа. Смерть. Боль. Тюрьма

Близкая для меня история, потому что я была участником этих событий.

Цитата из новостей:

«Обрушение Беляевской средней школы произошло 1 октября 2008 года. В тот день утром в здании появилась трещина, однако руководитель школы решила не прерывать учебный процесс. В этот день рухнули стена и лестничные марши с первого по третий этажи. Погибли пять учениц 11-го класса. Ещё четыре человека, в том числе трое детей, получили травмы. По факту обрушения школы возбуждено уголовное дело по статье 216 УК РФ (нарушение правил безопасности при проведении горных, строительных и других работ)».

Далее ещё более грустные новости:

«В четверг была обнаружена повешенной в гараже собственного дома Марина Бородина, классный руководитель школьниц, погибших при обрушении. У женщины остались муж и двое сыновей – один девятиклассник, а второй в настоящее время служит в армии».

Конечно, причин для обрушения может быть множество. Незамеченный ещё при строительстве брак, работы по замене окон, которые, возможно, тоже повлияли на несущие конструкции и оборвали те «волоски», на которых всё держалось.