Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России - Валентин Меркулов

По инвестиционной мотивации:

рынок приносящей доход недвижимости;

рынок недвижимости с потенциальным приростом стоимости;

рынок недвижимости, рассматриваемой в качестве налогового укрытия (например, строительство объектов связано с продолжительным денежным потоком).

По типу прав собственности:

рынок полных прав собственности;

рынок прав на аренду и найм;

рынок прав на участие в кондоминиумах;

рынок прав пожизненного владения;

рынок прав, разделенных по времени;

рынок прав хозяйственного ведения, оперативного управления и др.

2.2.2. Особенности рынка жилья

Рынок жилья занимает особое место среди других сегментов рынка недвижимости. Это связано, во-первых, с тем, что жилье гораздо в большей степени, чем другие объекты недвижимости, влияет на жизнь как рядового человека, так и всего общества. Во-вторых, рынок жилья в силу большего количества объектов рынка более развит, чем другие сегменты. В-третьих, рынок жилья в развитых странах тесно связан с финансовым рынком.

Первичный и вторичный рынки жилья

Рынок жилья принято делить на первичный и вторичный.

Первичный рынок жилья – это рынок, на котором представлены объекты жилой недвижимости, только что созданные в результате строительства и реконструкции. Юридическое создание или появление нового объекта недвижимости закрепляется путем записи в государственном реестре.

После того, как жилое помещение появляется в виде надлежаще оформленного объекта недвижимости, оно автоматически попадает в поле интересов субъектов рынка жилья. Дальнейшая судьба жилого помещения зависит от конкретных соотношений интересов субъектов: оно может стать собственностью муниципалитета и будет передано в социальный найм, или оно может быть продано собственником на открытом рынке. В то же время жилое помещение может быть закреплено за частным собственником и в дальнейшем будет использоваться для проживания или сдачи в аренду.

Вторичный рынок – рынок, на котором представлены объекты жилой недвижимости, которые ранее фигурировали в сделках. Такое определение кажется нам более верным, чем утверждение авторов в работе /2.199/, где указывается, что вторичный рынок есть рынок, на котором происходит купля-продажа прав собственности на объекты недвижимости, уже находящиеся в частной собственности.

Связь рынка жилья и финансового рынка

Упрощенно рынок жилья и финансовый рынок связывают с тем, что для сделок купли-продажи жилья необходимы средства. Поскольку стоимость недвижимости достаточно высока, в сделках присутствуют значительные суммы. Финансовый рынок обслуживается с помощью того или иного механизма процесса заключения сделки.

Связь рынков жилья и финансов гораздо шире.

Первичный рынок. Этот рынок, связанный, как правило, с созданием объекта недвижимости, тесно связан с инвестиционным рынком и рынком строительных услуг. Субъектам рынка жилья здесь важно обеспечить финансирование процесса создания объекта, будь то покупка готового, строительство или реконструкция жилых зданий. В табл. 2.6 отмечены финансовые инструменты, используемые в финансировании первичного рынка.

В мире самым распространенным механизмом финансирования первичного рынка коммерческого жилья является кредитование. Застройщик производит строительство объекта жилой недвижимости за счет:

собственных средств – 10–15 %;

банковского кредита (коммерческий кредит) – 60–65 %;

привлеченных средств – 20–30 %.

Одновременно со строительством застройщик при посредничестве профессиональных брокеров – риэлтеров проводит рекламную кампанию и предлагает желающим приобрести жилье.

Покупатели приобретают жилье с помощью долгосрочного ипотечного жилищного кредита.

В случае, если жилье строится для нужд муниципалитета или других организаций, финансирование организуется с учетом их интересов, однако и в этом случае часто прибегают к коммерческому кредитованию строительства.

Вторичный рынок. В российской практике на вторичном рынке практически не используются финансовые инструменты – сделки оплачиваются наличными.

В развитых странах самой распространенной формой сделки на вторичном рынке является покупка с помощью ипотечного жилищного кредита.

Таблица 2.6

Финансовые инструменты, применяемые на первичном рынке в России

2.3. Объекты рынка жилья

2.3.1. Понятие «жилище»

Товаром на рынке жилья выступает жилье, жилище – одно из основных материальных условий существования человека.

Жилье наряду с пищей и одеждой относится к элементарным потребностям человека. Биологически сама жизнь человека невозможна, если у него нет минимально необходимой пищи, одежды и укрытия. Социальная сторона человека существенно трансформирует элементарную потребность в жилье по двум направлениям /2.75/: социально-биологическом – требование обособления и отдыха;

социальном – потребность в общении, производстве, познании и регулировании.

В основе пространственной организации жилья на всех стадиях исторического развития человечества можно проследить, как семья предъявляла требования к обособлению своего жилища: от отдельной землянки до отдельного дома или квартиры.

С другой стороны, всем членам семьи необходимо создать условия для их широкого общения. Прослеживается постепенное изменение соотношения противоречивых требований обособления и общения по мере перехода от одного уровня систем жилья к другому. Сегодняшнее жилище – результат взаимодействия порой разнонаправленных тенденций в производственной, социальной, экономической, финансовой, культурной жизни общества.

Производством жилья занимается отрасль народного хозяйства – жилищное строительство. В определенном смысле степень развития жилищного строительства демонстрирует степень развития государства и общества в целом.

Функциональное назначение жилища связано с социальной структурой общества. В СССР, по мнению советских экономистов, не существовало жилищного вопроса, который в свою очередь существовал при капитализме. Большевики осознанно исключили жилье из товарного оборота, понимая, каков социальный заряд жилищной проблемы. Тоталитарное государство построило систему распределения жилья, непременным атрибутом которой являлись многолетние очереди, злоупотребления чиновников, беспредел аппаратчиков.

С переходом к рыночной экономике жилищный вопрос «появился» и в России.

Социальные и экономические изменения, происходящие в период рыночных реформ, заключаются в том, что: жилье становится товаром;

государство перекладывает на жильцов расходы по содержанию жилища;

расслоение общества по доходам приводит к дифференциации жилья в зависимости от уровня платежеспособного спроса.

Появляется многообразие форм собственности на жилище. С появлением собственника жилища появляется необходимость в финансовом капитале, обеспечивающем функционирование рынков – жилищного, строительного, инвестиционного, ипотечного.

И, наконец, жилище играет огромную роль в формировании культурной среды обитания человека. Духовный мир ребенка начинает формироваться в жилище родителей, в котором воплощен определенный культурный опыт предшествующих поколений. Поэтому так важна роль архитектуры, которая призвана отражать определенную проекцию образа жизни общества, его качество и меру воздействия на отдельного человека /2.75/.

2.3.2. Классификация объектов рынка жилья на основании физического, экономического и правового описания

Анализируя материал, изложенный в § 2.2, приходим к выводу, что объекты рынка жилья, равно как и вообще объекты рынка недвижимости, могут быть полностью охарактеризованы, если имеется их описание по физическим, экономическим и правовым параметрам. Выделяя тот или иной параметр, легко классифицировать объекты рынка жилья.

Классификация объектов рынка жилья на основании их физического описания

Физическое описание объекта рынка жилья содержит его техническое описание, включающее геометрические параметры (площадь, объем, линейные размеры), описание конструкций и их характеристик, описание дома, элементом которого является объект (например – квартира в многоквартирном доме) и пр. Такое описание позволяет идентифицировать объект недвижимости по физическим характеристикам. Естественным неотъемлемым параметром объекта недвижимости является адрес объекта.

Среди физических параметров потребители на рынке жилья выделяют те, которые, по их мнению, являются определяющими. К ним относят:

тип застройки и жилого помещения;

этажность дома (в многоэтажных домах и этажность квартиры);

материал стен;