Сделки. Недействительность сделок - В. Лазарев

§2. Государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.133 Из данной нормы следует, что договор аренды недвижимого имущества не подлежит государственной регистрации только, если это прямо предусмотрено специальным правилом. Если нет прямой нормы права, освобождающей договор аренды недвижимого имущества от государственной регистрации, то такой договор аренды недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации.134

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.135

Нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным. В ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, соответственно к договорам аренды нежилых помещений должны применяться правила пункта 2 статьи 651 ГК РФ. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 ГК РФ.136

Срок, исчисляемый годами, истекает в соответствующие месяц и число последнего года срока.137Законодательство не содержит ответа на вопрос: «Какому числу должно «соответствовать» число? Число должно «соответствовать» числу наступления события или оно должно «соответствовать» числу следующего дня, дня, с которого, в силу статьи 191 ГК РФ, должно начинаться течение срока? Если, например, договор действует с 1 марта, то соответствующее число – это 1 марта (день наступления события), или соответствующее число- это 02 марта, день, с которого в силу статьи 191 ГК РФ, должно начинаться течение срока?

Судебная практика с 70-х годов девятнадцатого века и по настоящее время исходит из того что, «соответствующий день», означает день, имеющий в календарном месяце тот же самый порядковый номер, что день, когда событие наступило. Если событие произошло 7 января, то данному дню будут соответствовать 7 февраля, 7 марта и так далее.138 «Соответствующий месяц» означает календарный месяц, имеющий то же самое наименование, что и месяц, в котором начал течь срок. Таким образом, годичный срок, исчисляемый от 10 января 2000г., например, даты подписания договора аренды, истекает 10 января 2001г.

Общее правило исчисления сроков было распространено судами и на сроки действия договоров аренды зданий (сооружений): годичный срок аренды истекал в соответствующий месяц и число последнего года срок, т.е договор аренды здания (сооружения) считался заключенным на 1 год если срок действия договора устанавливался, например, с 18.08.2000 по 18.08.2001г.139

Президиум ВАС РФ нарушил однообразие применения норм права и в целях применения пункта 2 статьи 651 ГК РФ, т.е. в целях определения срока аренды по договору аренды зданий (сооружений), установил, не указав оснований и аргументации, новое правило исчисления сроков для договоров аренды зданий (сооружений). Правило противоречащее статье 192 ГК РФ. Согласно данному правилу срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года признан равным году.140

Соответственно, если договор аренды помещения заключен на срок с 01.02.2000г. по 31.01.2001г., то согласно общему правилу исчисления сроков срок действия данного договора менее года, т.к. он был бы равен году, если бы срок истек в соответствующие месяц и число последнего года срок, т.е. 01.02.2001г. Однако в силу указаний Президиума ВАС РФ для договора аренды здания (сооружения) годичный срок, вопреки статье 192 ГК РФ, истекает не в соответствующие месяц и число последнего года срок, в день, предшествующий соответствующим месяцу и числу последнего года срока, т.е. в нашем примере годичный срок истекает не 01.02.2001г., а 31.01.2001г.

Новый подход к исчислению сроков, установленный Президиумом ВАС РФ для договоров аренды здания (сооружения), в полной мере используется судами для разрешения соответствующих споров.141

В некоторых случаях стороны, подписав договор аренды здания (сооружения) на срок более года, т.е. договор, подлежащий государственной регистрации, по прошествии некоторого времени подписывают дополнительное соглашение, внося изменения в данный договор аренды, устанавливая новый срок действия договора аренды – менее года. При этом стороны не производят государственной регистрации договора аренды в первоначальной редакции со сроком действия договора более года.

Суды полагаю, что так как:

дополнительным соглашением, добровольно подписанным сторонами до истечения годичного срока, срок действия договора аренды установлен менее года, и

возможность внесения изменений в подписанный, но не зарегистрированный договор действующим законодательством не ограничена,

то договор аренды, в редакции дополнительного соглашения, имеет полную юридическую силу и обязывает стороны.142

В целом данный подход судов к вышеуказанный ситуации представляется обоснованным. Остается открытым вопрос о сроке, с которого такой договор аренды действует.

Например, договор аренды помещения подписан сторонами с 01.01.2000г. Срок действия договора аренды с 01.01.2000г. по 01.01.2002г. 01.03.2000г. стороны подписывают дополнительное соглашение к договору аренды от 01.01.2000г. Согласно указанному дополнительному соглашению срок договора аренды устанавливается с 01.01.2000г. по 01.12.2000г.

С какого момента действует договора аренды помещения: с 01.01.2000г. или с какого-либо иного момента? Документ названный «Договор аренды помещения» со сроком действия с 01.01.2000г. по 01.01.2002г. не являлся договором в прямом смысле данного слова, так как данный «договор» подлежал государственной регистрации и до момента такой регистрации, в силу статьи 433 ГК РФ, являлся незаключенным, т.е. не имеющим никакой юридической силы; до момента государственной регистрации данного «договора» между сторонами нет правоотношений. Поэтому дополнительное соглашение к договору аренды от 01.01.2000г. не может рассматриваться как документ, изменяющий существующие правоотношения, а должен рассматриваться как документ создающий правоотношения. Именно с момента заключения дополнительного соглашение к договору аренды, т.е. с 01.03.2000г., между сторонами, в силу статьи 433 ГК РФ, возникают правоотношения, урегулированные договором аренды. Срок действия такого договора будет с 01.03.2000г. по 01.12.2000г. При этом период с 01.01.2000г. по 01.03.2000г. может рассматриваться как период, в который существовали отношения между сторонами, и на который, согласно статье 426 ГК РФ, распространяются условия заключенного сторонами договора.

В соответствии со статьей 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Согласно статье 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта, а договор, подлежащий государственной регистрации, – с момента такой регистрации. По смыслу приведенных норм, срок действия договора не может начинаться ранее момента заключения договора, а период, предшествующий моменту заключения договора, не может засчитываться в срок действия договора.143

Как следствие, если стороны установили, что условия заключенного ими договора аренды здания (сооружения) применяются к их отношениям, существовавшим в течение определенного периода времени до его заключения, то при исчислении срока аренды в целях определения, подлежит договор государственной регистрации или нет, период времени, который предшествовал заключению договора аренды здания (сооружения), и на который стороны распространили условия заключенного ими договора аренды здания (сооружения), не включается в срок аренды.144

Например, стороны заключили договор аренды здания (сооружения) на срок с 01.01.2000г. по 01.10.2000г., и установили, что условия данного договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора с 01.01.1999г. Срок действия договора аренды должен исчисляться не с 01.01.1999г., а с 01.01.2000г.

Если стороны установили, что договор, подлежащий государственной регистрации, вступает в силу с момента подписания его обеими сторонами, то такое условие договора может рассматриваться как условие, согласно которому условия заключенного сторонами договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора (до его государственной регистрации в установленном законом порядке), т.е. с момента подписания договора обеими сторонами.145