Сделки. Недействительность сделок - В. Лазарев

Сделки с объектом незавершенного строительства, включая продажу с торгов в порядке исполнительного производства, могут быть совершены только, после государственной регистрации права собственности на указанный объект незавершенного строительства.164

Если незавершенный строительством объект является предметом действующего договора строительного подряда, то принудительная, в рамках исполнительного производства, регистрация за должником права собственности на данный объект является неправомерной.165

Согласно прямому предписанию статьи 130 ГК РФ, незавершенный строительством объект является недвижимым имуществом в силу прямого указания данной статьи независимо от наличия или отсутствия действующего договора строительного подряда. Однако, в данном случае следует признать обоснованной позицию ВАС РФ, введшего для определения незавершенного строительством объекта как недвижимого имущества не предусмотренный ГК РФ критерий наличия или отсутствия действующего договора строительного подряда.

Определенность, точная характеристика недвижимого имущества, расположение недвижимого имущества (зданий, сооружений, незавершенного строительством объект) на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества являются существенными условиями сделок с недвижимостью.166

При наличие действующего договора строительного подряда, когда объект постоянно изменяется, критерий материальной, физической определенности недвижимого имущества не может быть соблюден.

В силу пункта 1 статьи 218 ГК РФ изготовление вещи порождает право собственности для изготовителя, когда она создана им для себя. Исходя из общего определения подряда, статья 702 ГК РФ и строительного подряда в частности, статья 740 ГК РФ, суть подряда состоит в изготовлении вещи для другого лица (не для подрядчика), следовательно, подрядчик имеет на объект строительства лишь права владения объектом.167 Право собственности на результат подрядных работ – объект недвижимости – возникает впервые у заказчика с момента приемки результата работ. Уклонение заказчика от оплаты выполненных работ по договору строительного подряда дает право подрядчику на взыскание образовавшейся суммы задолженности, штрафных санкций, возмещения убытков, а также удержание результата работ, но не влечет возникновение вещных прав на созданный им объект. Невозможность взыскания с заказчика суммы долга, даже в ходе исполнительного производства, не является основанием для возникновения вещных прав на недвижимое имущество.168

Несмотря на то, что, как было показано выше, подрядчик не имеет вещных прав на предмет договора подряда в некоторых случаях, по условиям договора подряда, оплата работ заказчика может производиться частью прав на создаваемый (реконструируемый) объект. Отсутствие действующего договора строительного подряда хоть и не в полной мере, но все же устраняет правовую неопределенность относительно прав заказчика и подрядчика на создаваемый (реконструируемый) объект недвижимости.

§4. Государственная регистрация права

Необходимо проводить различие между регистрацией сделки и регистрацией права. Понятие «государственная регистрация права» не идентично понятию «государственная регистрация сделки».169

Регистрация сделки не всегда означает, что зарегистрировано право, основанное на сделке. В свою очередь регистрация права не означает автоматически регистрацию сделки, на которой основано это зарегистрированное право.

Вполне возможно ситуация, когда закон не указывает, что сделка с недвижимостью должна быть зарегистрирована, но указывает, что должно быть зарегистрировано право, основанное на этой сделке. Так, например, согласно статье 33 КТМ РФ170 регистрации подлежат вещные права на судно, а также ограничения (обременения) прав на него. Но регистрация сделок с морскими суднами данной нормой права и иными нормами гражданского законодательства не предусмотрена.171 Договор простого товарищества (о совместной деятельности), по которому одна из сторон обязуется в качестве своего вклада передать недвижимое имущество, не требует государственной регистрации. Но стороны указанного договора обязаны осуществить государственную регистрацию возникновения общей долевой собственности сторон на недвижимое имущество, внесенное в качестве вклада в общее имущество товарищей.172

Особенность договора комиссии в отношении недвижимого имущества определяется спецификой правового режима такого имущества. Поскольку на основании пункта 1 статьи 996 ГК РФ право собственности переходит непосредственно от комитента к третьему лицу (покупателю) или от третьего лица (продавца) к комитенту, с заявлениями о государственной регистрации перехода прав могут обращаться лишь указанные лица, но не комиссионер.173

Соответственно, если в силу договора комиссии (агентского договора) комиссионер (агент) уполномочен заключить сделку, предметом которой является переход права на недвижимое имущество (договор купли-продажи, аренды, лизинга, найма и т.д.), то комиссионер (агент) в праве заключить такую сделку от своего имени. Участие комитента (принципала) в сделке, заключенной комиссионером (агентом) с третьим лицом, не требуется.

Однако, согласно разъяснениям ВАС РФ исполнение сделки, заключенной комиссионером (агентом) с третьим лицом, требует участия комитента (принципала), как лиц, права которых на недвижимое имущество изменяются.

В силу статей 996 и 1011 ГК РФ права на вещи, поступившие к комиссионеру (агенту) от комитента (принципала) либо приобретенные комиссионером (агентом) за счет комитента (принципала), являются собственностью последнего. Поэтому права на недвижимое имущество приобретают не комиссионер (агент), являющиеся сторонами сделок с недвижимостью, а комитент (принципал).

Соответственно, в силу статей 5 и 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», комитент (принципал) обязаны участвовать в исполнении сделок с недвижимостью как правообладатели, а комиссионер (агент) обязаны участвовать в исполнении сделок с недвижимостью как стороны сделок с недвижимостью.

§5. Государственная регистрация сделок с движимым имуществом

По общему правилу, сделки с движимым имуществом не подлежат государственной регистрации. Только федеральным законом может быть предписана государственная регистрация сделки с движимым имуществом. Например, договор о передаче исключительного права на товарный знак (договор об уступке товарного знака) и лицензионный договор регистрируются в федеральном органе исполнительной власти по интеллектуальной собственности. Без этой регистрации указанные договоры считаются недействительными.174

Договор коммерческой концессии регистрируется органом, осуществившим регистрацию юридического лица или индивидуального предпринимателя, выступающего по договору в качестве правообладателя. В отношениях с третьими лицами стороны договора коммерческой концессии вправе ссылаться на договор лишь с момента его регистрации.

Договор коммерческой концессии на использование объекта, охраняемого в соответствии с патентным законодательством, подлежит регистрации также в федеральном органе исполнительной власти в области патентов и товарных знаков. При несоблюдении этого требования договор считается ничтожным.175

Глава 4. Односторонние сделки

§1. Общие положения

Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.176

Односторонняя сделка создает обязанности для лица, совершившего сделку. Она может создавать обязанности для других лиц лишь в случаях, установленных законом либо соглашением с этими лицами.177

В односторонней сделке выражается как необходимая и достаточная воля одной стороны, направленная на достижение определенных имеющих правовой характер результатов, если возможность ее совершения предусмотрена или законом и иным правовым актом, или соглашением сторон.178

«При односторонней сделке (как, например, завещание) изменение правовой ситуации для всех вовлеченных сторон наступает по воле одного лица».179

«К односторонним сделкам соответственно применяются общие положения об обязательствах и о договорах, поскольку это не противоречит закону, одностороннему характеру и существу сделки».180