Сделки. Недействительность сделок - В. Лазарев

Например, стороны заключили договор аренды здания (сооружения) на срок с 01.01.2000г. по 01.10.2000г., и установили, что условия данного договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора с 01.01.1999г. Срок действия договора аренды должен исчисляться не с 01.01.1999г., а с 01.01.2000г.

Если стороны установили, что договор, подлежащий государственной регистрации, вступает в силу с момента подписания его обеими сторонами, то такое условие договора может рассматриваться как условие, согласно которому условия заключенного сторонами договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора (до его государственной регистрации в установленном законом порядке), т.е. с момента подписания договора обеими сторонами.145

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.146

Если окончание срока действия договора аренды здания (сооружения) связывается с моментом фактического исполнения сторонами обязательства,147 то договор аренды должен считаться заключенным (возобновленным) на неопределенный срок, так как момент фактического исполнения обязательства может не совпадать с предусмотренными договором сроками исполнения и данный момент невозможно точно определить в момент заключения договора аренды.148

Договор аренды здания (сооружения), возобновленный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается.149

Если согласно условиям договора аренды здания (сооружения):

по окончании срока аренды договор считался продленным на тот же срок и на тех же условиях; и

договор аренды изначально заключен на срок менее года, то

по окончании первоначального срока действия договора (при продлении договор аренды) между сторонами начинает действовать новый договор аренды со сроком менее года, и такой договор аренды не подлежит государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) менее одного года.150

Продление действия договора аренды здания (сооружения), заключенного на срок менее одного года, не подпадает под действие статьи 651 ГК РФ и не требует государственной регистрации, так как статья 651 ГК РФ связывает государственную регистрацию договора аренды, момент его заключения, с процедурой заключения договора, а не продлением уже сложившихся правоотношений;151 соглашение о продлении срока действия договора, не требующего государственной регистрации, также не подлежит государственной регистрации.152

Если стороны в договоре аренды здания (сооружения), использовали термин «пролонгация», то к «пролонгации» необходимо применять нормы относящиеся к продлению срока действия договора аренды здания (сооружения).153

Поскольку погашение записи о регистрации договора аренды здания (сооружения) представляет собой внесение в единый государственный реестр записи о его прекращении, оно могло быть произведено только в порядке, установленном Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», по заявлению надлежащего лица с приложением необходимых документов.154

В соответствии пункта 2 статьи 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. В ГК РФ и Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не содержится норм, исключающих для договоров субаренды применение требования о государственной регистрации. Следовательно, требования законодательства о регистрации договора аренды распространяются также и на договор субаренды.155

«14. Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102,1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункта 1 статьи 617 ГК РФ».156

§3. Государственная регистрация сделок с незавершенным строительством объектом

Незавершенный строительством объект в силу прямого указания статьи 130 ГК РФ является недвижимым имуществом, поэтому согласно статье 131 ГК РФ право собственности на него подлежит регистрации в порядке, установленном закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними».157

Объекты недвижимости являются незавершенным строительством до момента принятия в эксплуатацию в установленном порядке.158 Существующий порядок предполагает получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию – это, документа, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта здания, строения, сооружения, объекты незавершенного строительства, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек. Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию так же удостоверяет, что строительство, реконструкции выполнены в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, и что построенный, реконструированный, отремонтированный объект соответствует градостроительному плану земельного участка и проектной документации. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного здания, строения, сооружения, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.159

Из статьи 55 Градостроительный кодекс, следует, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию – является документом, подтверждающим факт создания здания, строения, сооружения, и прекращение существования объекта незавершенного строительства. Соответственно, является неправомерной регистрация в качестве объекта незавершенного строительства объекта, в отношении которого выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию; объекта, который принят в эксплуатацию по акту государственной приемочной комиссии.160

Имущество, являясь объектом незавершенного строительства, в правовом смысле приобретает статус недвижимого с момента государственной регистрации прав на него за лицом, создающим этот объект. Государственная регистрация прав на не завершенный строительством объект является необходимым условием, при котором имущество становится недвижимым в гражданско-правовом смысле. После государственной регистрации первичного права на объект незавершенного строительства на него в полной мере распространяется правовой режим недвижимого имущества.161

Не завершенный строительством объект являющийся предметом действующего договора строительного подряда не относятся к недвижимому имуществу.162 В рамках действующего договора строительного подряда возможна лишь передача прав (уступка требования), а не передачи вещи, незавершенного строительством здания.163